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行业动态

土拍溢价率重回高位,长三角成为最大“热源”

日期:2020/5/22 12:08:00  阅读:24次

随着大多数城市疫情得到阶段性控制,各行业复工复产都在稳步推进,在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下,土地市场升温之势渐显。

据监测,重点城市成交量2020年1-2月成交量仅5473万平方米,较2019年同期6865万平方米,下降20.3%。

3月后,因疫情而按下暂停键的各城市土地供应逐步恢复正常,尤其是进入4月份以来,土地市场热度明显上升,这种上升趋势在上周(5月11-5月17日)表现更为显著,周度溢价率已经升至26%,创下今年以来的新高,较4月第一周溢价率的12%已经翻番。

考虑到当前信贷政策相对宽松,优质地块供应也在持续之中,当前地市热度之势短期内仍将延续。

2020年至今5个多月,无疑是土拍史上波动最大、形势最复杂的一段时间:1月适逢2019年年末集中成交季,2月份因新冠肺炎爆发、多城中止或延后土拍,3月土地供应虽逐渐恢复,但城市供地态度却日趋谨慎,土地市场充满了诸多不确定性,4月土地市场热度开始出现明显的上升,截止5月17日,周度溢价率26%,创今年新高。

各能级城市热度均保持空前高涨,一、二线溢价率均高达27%,三四线稍逊色,但也高达24%。

上周高溢价(溢价率超过30%)地块成交幅数高达36块,环比增加33%,也突破今年以来的新高,土地市场热度高涨;周内合肥、宁波、绍兴溢价率达30%的土地均为4幅,长三角区域土地市场热度最为凸显。

土拍溢价率重回高位

01

太原、深圳溢价率遥遥领先

CRIC监测数据显示,在经历了前几个月的探底、冻结、停摆后,一季度起,市场及企业销售表现正逐步恢复正常,4月,百强房企单月销售同比转正,随着积压的需求释放以及房企积极推货,市场逐步恢复正常,百强房企全口径销售金额9002.3亿元,环比增长17.2%,同比基本持平。

从土地市场来看,自疫情得到较好控制的4月份至今,二线城市土地市场热度最高。其中,太原表现最为突出,整体溢价率高达44%,主要是由于近期太原在中心区核心地块万柏林区长风西板块供应三宗大体量宅地,周边商业配套完善,地块升值潜力巨大,引起房企的激烈争夺,最终三地分别被保利、中海、富力竞得,溢价率分别为74%、72%和45%,优质地块的集中出让使得太原的土地市场达到前所未有的热度。

居于第二位的则是深圳,整体溢价率高达41%,主要是因为位于南山前海板块宅地于本月成交,该片区以前是作为深港现代服务业合作区,现在又融入了自贸区的因素,是深圳“西移”的核心,吸引了十余家房企参与竞拍,最终经过百轮竞价,龙光以最高限价115.97亿元竞得这宗地块,楼面价为6.3万元/平方米,溢价率高达45%,并需配建4.08万平方米人才住房。

至于其余三个一线城市,只有北京在丰台区分钟寺村L-24、L-26地块等优质地块的拉动下,整体溢价率保持在11%的稍高水平,上海和广州的溢价率均在5%以下,整体相对平稳。

此外,宁波、西安、厦门、徐州、福州、常州等城市,近期土地市场整体溢价率也超30%,高溢价地块频出。

由于限价因素的影响,合肥、杭州等城市溢价率虽然表现不及上述城市突出,但市场热度同样高涨。以合肥为例,虽然溢价率仅有25%,但4月以来成交的15宗土地有7宗触及最高限价。

杭州也是如此,溢价率虽不是很突出,但有12幅触发了最高限价,不仅涉及拱墅、江干等核心区,萧山区多宗土地也以最高限价成交,加上竞配建成本,杭州多宗土地价格创下区域新高。

02

金地、万科、新城最为激进

就高热度地块(溢价率超过30%、最高限价、成交总价在10亿元以上三个条件符合其一的土地)的竞得企业来看,金地竞得地块最多,高达10幅,其次是恒大,竞得9幅,万科、新城、旭辉、建发、中海、中南、首开、龙湖、融创等房企落子也较频繁,竞得高热地块幅数均超过或等于5幅。

各房企在选择区域是存在一定的规律。以金地为例,近期拿地态度十分积极,拿地遍布各大区域,北京、上海、南京、杭州、广州、郑州、福州、东莞等城市均有落子,从高热地块拿地幅数来看,金地较为偏重于长三角区域;万科也是如此,在长三角拿地更为频繁。

恒大则重点布局两大区域——北京和广佛,在北京连落三子,均位于房山、顺义、密云远郊区域,楼板价均不足2万元/平方米;在广佛两城,恒大连落四子,并且溢价率大都处于较高水平,相较在北京拿地态度更为积极。

一度陷入黑天鹅事件的新城近期拿地也十分积极,在继续深耕苏、沪的同时,积极向京津拓展,4月以来在京津两地拿下三宗高热地块,其中天津武清区一宗居住用地以最高限价拿下,溢价率高达40%,并且自持租赁住房建面3500平方米,在销售业绩欠佳的情况之下,新城仍在积极扩张版图,仅仅4月份,就斥资146.22亿元通过挂牌、合作方式取得北京、杭州、天津、西安、苏州、常州、张家港、温州、泰安、西安、漯河市、乌鲁木齐等11城12宗地块,投资力度明显加大。

总的来看,大多数房企仍在积极扩张版图,在投资的重点依然集中在长三角、京津和粤港澳三大区域,其中以长三角布局最为积极。

03

碧桂园、正荣、世茂最爱陪跑

就典型房企参与高热地块竞标的中标率(仅考虑参拍幅数均大于5的房企)来看,滨江、招商蛇口、祥生、蓝光、荣安的中标率相对较高,均超过40%。相比之下,碧桂园、金科、正荣、世茂等房企最爱陪跑,中标率仅在10%左右。

中标率最高的企业是滨江,4月份以来共参与6场高热地块的竞拍,4宗在杭州的地块均以最高限价收入囊中,而2宗位于宁波的高热地块则不敌荣安和万科。

中标率之所以会出现这种巨大的差异,一方面与房企本身的财务压力有关,典型如滨江,近期在拿地上显示出的积极进取和“豪气冲天”与其良好的业绩极大相关,其集团年报显示,2019年,滨江集团全年销售额达到1120.6亿元,同比增长32%,可售货值约2500亿。

但更重要的还是与房企的布局策略和拿地偏好有关,地方性房企基于其对市场、客群的透彻研究,加之在当地拥有良好的产品力、品牌知名度和忠诚度,并有着深厚的资源积累,有着较强的竞争优势,对于深耕城市或者区域较为固执,对于优质地块往往“不计成本”,因此中标率往往较高。

而全国化布局的房企往往是规模房企,对城市或区域的固执性不及深耕企业,因此地块的中标率大都不及地方性企业,典型如碧桂园,4月份以来其高热地块的中标率约为10%,在典型品牌房企中处于垫底位置。

04

优质供地潮将退去,紧抓拿地机遇

事实上,尽管受疫情影响,2020年初土地市场成交规模大幅缩水,但成交价格一直在回暖,2020年2月土地市场平均溢价率就已达11.3%。

土地成交价格的上升主要受部分一二线城市优质土地带动。2020年至今已诞生了多个地王项目,如2月20日,上海诞生了全国总价“新地王”,香港置地联合体以310.5亿总价拍得徐汇滨江西岸地块,刷新了2016年深圳新会展中心地块成交价,晋级新的全国总价地王。这一项目无论是整体规模、成交金额、江景规模,都是上海土地出让市场没有过的,是一块凤毛麟角的好地。

3月10日,广州越秀区域迎来时隔10年来的首次住宅用地供应,土地价值极高,起拍价就高达6.3万元/平方米,刷新广州土拍史上起拍楼面单价纪录,最终由广州城投以底价竞得。

4月,厦门岛内的思明区时隔10年首次再推宅地,由于体量较大,属于稀缺中的稀缺,因此地块的起拍价就高达72亿元,该宗地吸引了平安、绿城、中海等多家头部房企竞拍,最终成交总价高达103.55亿元,平均楼面价达50599元/平方米,创下厦门成交地块总价和宅地成交单价新高。

在各城市纷纷加大土地供应的背景下,众多优质地块引起了多家房企的竞拍,考虑到当前信贷政策相对宽松,优质地块供应也在持续之中,当前地市热度之势短期内仍将延续。

但“两会”召开在即,在中央一贯“房住不炒”的大基调之下,土地市场热度或将降低,同时优质地块入市占比也将有所回落,房企要紧抓上半年的拿地机遇,尤其是近期优质地块土地出让较为集中的杭州和南京等城市;中长期来看,杭州、宁波等这类城市,由于产业经济好、购买力强,使得人口吸引力较强、购房需求支撑性佳,拿地机会更值得重点关注。


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