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中央地方政策松动,优质房企有望迎来业绩估值双升

日期:2020/2/13 15:29:00  阅读:243次

事件:

  1)2 月 12 日召开中央政治局会议指出,要更好地发挥积极的财政政策作用,同时也要保持稳健的货币政策灵活适度。2)2 月 12 日,包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市,相继推出了各类涉房支撑政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度出现松动。

  点评:

  融资为制约房企发展的核心因素,央行加大逆周期调节力度,实施“稳健的货币政策”灵活适度

  “稳健的货币政策”下,流动性超预期宽松、利率下行减轻房企和购房者负担。2019 年以来,对于地产融资管控力度空前,直到四季度出现边际宽松的转向。但此次疫情影响下,为优质房企带来额外的融资宽松条件。2 月 12 日召开中央政治局会议指出,要更好地发挥积极的财政政策作用,同时也要保持稳健的货币政策灵活适度。其中货币政策方面,2 月 3、4 日两天央行共逆回购投放资金 1.7 万亿,中标利率环比春节前下调 10BP,或预示本月 20 日一年期 LPR 的也将下调 10BP,5 年期 LPR 大概率延续下行趋势,降低企业融资成本,同时减轻购房者压力。

  疫情影响下,核心优质房企春节后房企融资成本出现明显下降。从近期融资利率来看,春节后地产债融资利率明显下降,大家观察到春节之后,2.5-2.11 日,陆续有多家房企发行短融、中票的利率,比起 2019Q4 及 2020 年 1 月份都有明显下降,2019Q4、2020年 1 月、2020 年 2 月至今,地产企业平均短融利率分别为 4.41%、4%、3.1%,中期票据利率分别为 5.06%、4.71%、3.6%。以招商蛇口为例,其 2 月 11 日发行额度为 10 亿元的半年期超短融债券,利率仅为 2.7%。大家认为疫情使得房企拿地、施工、销售几乎都步入停滞状态,但当前在手资金充裕的房企,足以应对短期销售下滑带来的负面影响,反而能从融资宽松的环境中获益。

  财政压力倒逼地方政府宽松响应:拿地更易、鼓励利率下调,核心优质房企拿地迎来窗口期

  近期多省市政府发布“稳增长”措施,地产行业政策出现松绑,预计还会有更多地方政府对土地、利率方面积极表态,优质房企迎来拿地窗口期。疫情冲击下,地方政府财政收支平衡面临困境,过去的 10 年(2010-2019 年 M11),土地出让金收入占广义财政收入 20%以上,减税降费及“抗疫”支出加大政府赤字,土地出让金将成为重要的增量贡献。近期,多省市政府发布应对疫情期间稳定经济增长措施,除了对开竣工的无责任顺延(无锡、上海、天津)、延迟/减免土地使用税款(无锡、西安)、减免国有土地租金之外(浙江、南昌、贵州)、预售条件放松(无锡)、拿地流程的简化(西安、上海),其中最值得关注的在于两方面的政策,一是对于拿地条件出现放松:缓交或者分期支付土地出让金(无锡、上海、浙江、天津、西安)以及对拿地保证金门槛下降(西安保证金从30%下降至 20%),二是对于融资利率下调引导:对受疫情影响大的行业可以实施无本续贷(上海、无锡)适当下调利率(上海:受疫情影响严重的大行业、小微企业利率低于当期 LPR25 个 BP;南昌:鼓励金融机构对市内重要企业,适当下调贷款利率)。大家认为在疫情影响下,部分房企受制于资金限制,土地市场公开拿地的竞争出现缓和,对于资金充裕的优质房企,或将面临更多优质土地供应、以及宽松的拿地条件,获取更好的拿地窗口期。

  投资建议:

  疫情对行业的短暂影响首先在于资金吃紧,随之而来的是拿地、投资等生产活动受到影响,但资金充裕的优质房企具备了更强的“抵抗力”。央行大规模逆回购投放+超预期降息、以及多地政府降低拿地门槛,在宽松的资金环境和由于部分企业退出带来的温和的土地市场中,资金优势的企业更能从中受益。政策端来看,当前对于行业政策的放松已初现端倪,后续或将有更多地方政府加入对地产政策的松绑,放松程度也不限于土地市场和融资利率,对于多融资渠道(如非标融资)或其他更高层面的放松也未尝不可期待,如,近期安徽、江西等地房协呼吁放宽限购限价、降低首付比例。基于此,大家认为行业基本面受益同时提振估值,优质地产股有望迎来业绩估值双击。短期重点推荐:万科A、中南建设、阳光城、金科股份、保利地产、招商积余、保利物业;持续建议关注:1)优质地产企业:万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、中南建设、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、美的置业等;2)物业管理龙头:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等;3)商业地产及旧改棚改:大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城投控股、城建发展。

  风险提示:行业政策宽松不及预期,房屋价格大幅下跌,疫情防控不及预期

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